La facture de Robert Shiver pour son assurance habitation est passée de 3 800 $ en 2022 à 8 000 $ en juillet. « Je me souviens avoir ouvert le billet et, honnêtement, avoir ri en disant : « Ce n’est pas faisable » », a-t-il déclaré.
M. Shiver, 40 ans, qui vit à environ 20 miles à l’est de Tampa, en Floride, n’a pas payé la facture. Au lieu de cela, il a travaillé avec son agent d’assurance pour réduire certaines parties de sa couverture, abaissant ainsi l’estimation du montant que l’assureur devrait payer pour potentiellement reconstruire sa maison d’environ 710 000 $ à environ 560 000 $.
La réduction de la couverture a réduit sa facture à un peu moins de 5 000 $, un énorme soulagement, a-t-il déclaré, puisqu’il serait à nouveau en mesure d’effectuer ses versements mensuels d’hypothèque et d’assurance.
Dans le secteur des assurances, M. Shiver pourrait désormais être considéré comme « sous-assuré », ce qui signifie que sa police pourrait ne pas être suffisante pour couvrir une reconstruction après des pertes catastrophiques. La sous-assurance n’est pas un problème nouveau, mais elle est devenue beaucoup plus répandue et grave au cours des trois dernières années, la hausse de l’inflation et le changement climatique ayant créé un marché de l’assurance très volatil et peu fiable et augmenté les coûts pour les propriétaires – parfois de manière inattendue.
Pertes des assureurs dues aux catastrophes naturelles a dépassé les 100 milliards de dollars pour la quatrième année consécutive en 2023, et ils répercutent ces coûts sur les propriétaires fonciers. La forte inflation a également contraint les assureurs à augmenter leurs tarifs pour couvrir les sinistres.
Certains propriétaires diminuent leur propre couverture en renonçant à la protection contre les ouragans ou les tempêtes de vent ; trouver des moyens de réduire la valeur de remplacement de leurs propriétés, comme l’a fait M. Shiver ; ou en augmentant leurs franchises. D’autres découvrent que leurs polices d’assurance ne couvrent pas entièrement le coût de la reconstruction en raison de la forte augmentation du coût des matériaux, une fois la catastrophe déjà survenue.
Le commissaire aux assurances du Colorado, Michael Conway, a découvert l’étendue du problème de sous-assurance après qu’un incendie de forêt près de Boulder a détruit près d’un millier de maisons en 2021. Après avoir reçu des appels de propriétaires affligés que leurs polices ne couvrent pas entièrement le coût de la reconstruction, la Division de l’État Le ministère des Assurances a enquêté et a découvert que seulement 8 pour cent des polices d’assurance dans les zones touchées par l’incendie s’engageaient à couvrir les coûts de reconstruction, quel que soit leur montant. L’étude a également révélé qu’entre un tiers et deux tiers de toutes les maisons touchées par l’incendie étaient sous-assurées pour couvrir les coûts de reconstruction dans une fourchette typique.
Pour tenter de résoudre le problème, M. Conway et son équipe ont organisé des réunions à la fin de l’année dernière avec des compagnies d’assurance, des constructeurs et d’autres groupes pour réfléchir à des idées visant à faciliter la vie des propriétaires, mais aucun plan n’a encore vu le jour.
« Nous sommes très préoccupés par ce que vivent ces propriétaires en raison des problèmes d’abordabilité, et nous sommes tout à fait compréhensifs face à la pression qu’ils ressentent pour trouver un moyen de payer leur couverture d’assurance », a déclaré M. Conway.
Julie Coffey n’a pas réalisé qu’elle était sous-assurée jusqu’à ce qu’elle manque d’argent alors qu’elle tentait de reconstruire sa maison près de San Francisco après qu’elle ait entièrement brûlé en août 2020 dans l’un des nombreux grands incendies de forêt qui ont balayé certaines parties de la Californie cet été-là.
Il a fallu des mois avant que Mme Coffey sache ce qu’elle obtiendrait de son assureur. Au moment où elle a commencé à reconstruire sa maison en 2021, l’inflation s’accélérait et les matériaux de construction se faisaient rares. Il manque à sa nouvelle maison des équipements essentiels qu’elle ne pouvait pas se permettre, comme un adoucisseur d’eau et une clôture.
«Un mois après avoir vécu ici, mon évier montre des signes de rouille», a déclaré Mme Coffey. “C’est fou tout ce qu’il faut faire pour essayer de se rapprocher de l’endroit où l’on était sans souci ni réflexion.”
Mark Friedlander, porte-parole de l’Insurance Information Institute, un groupe professionnel, a déclaré que les primes d’assurance habitation avaient augmenté de 32 % de manière cumulée entre 2019 et 2023, tandis que les coûts de reconstruction et de remplacement avaient augmenté de 55 %. Les analystes du groupe estiment qu’en 2023, les assureurs habitation ont connu leur plus grosse perte de souscription – la différence entre les primes collectées et les sinistres payés – depuis 2011. Derrière cette perte se cachent d’énormes tempêtes qui ont causé plus de 50 milliards de dollars de dommages que les assureurs ont dû payer. pour.
Une enquête réalisée l’année dernière par l’institut et des chercheurs du réassureur Munich Re, a révélé que 88 % des propriétaires américains avaient une assurance de biens, contre 95 % en 2019. Seulement 4 % avaient une assurance contre les inondations, même si 90 % des catastrophes naturelles du pays impliquent des inondations.
Une fois que les assureurs augmentent leurs primes, de nombreux propriétaires découvrent que leurs prêteurs sont prêts à explorer des moyens de rendre leurs paiements plus abordables. Les banques qui collectent les remboursements hypothécaires doivent s’assurer que la couverture des emprunteurs répond aux exigences fixées par les agences de logement soutenues par le gouvernement Fannie Mae et Freddie Mac, mais sont ouvertes aux propriétaires qui la modifient dans le cadre de ces exigences, a déclaré Pete Mills, économiste en chef à la Mortgage Bankers Association. , le groupe professionnel du secteur hypothécaire.
Amy Bach, directrice exécutive de United Policyholders, un groupe de défense à but non lucratif qui aide les consommateurs d’assurance à naviguer dans les processus de réclamation délicats, a déclaré qu’elle se retrouvait à recommander une multitude de stratégies ces jours-ci pour maintenir les polices d’assurance abordables.
« Pour la plupart des consommateurs, la question à laquelle ils sont confrontés actuellement est la suivante : quelle est l’option la moins pire pour moi, compte tenu du prix ? » dit-elle. Elle conseille de réduire la couverture du contenu d’une maison ou de couper la couverture des dépendances comme les garages, les remises, les piscines ou les murs de soutènement.
« Nous disions : « Augmentez votre franchise », mais maintenant, qu’est-ce que cela signifie ? » a déclaré Mme Bach. « La maison de mes parents à Long Island a une franchise éolienne de 33 000 $ », ce qui signifie qu’ils devraient payer cette somme de leur poche – une part énorme du coût d’un nouveau toit – avant d’obtenir l’aide de leur assureur.
Tout le monde ne pense pas que laisser les emprunteurs supprimer une partie de leur couverture est une bonne chose. Brian Marino, un agent d’assurance à Fort Lauderdale, en Floride, s’inquiète du fait que si les propriétaires n’avaient qu’une couverture suffisante pour satisfaire leurs prêteurs, ceux-ci pourraient récupérer ce dont ils avaient besoin après une catastrophe tandis que les emprunteurs ne pourraient pas se permettre une reconstruction complète.
“La banque est satisfaite”, a déclaré M. Marino, “mais elle est à la rue”.
M. Friedlander, porte-parole du groupe professionnel, a déclaré que le regroupement des polices d’assurance habitation et automobile et les « ajustements des franchises » étaient des moyens courants de réduire les coûts d’assurance, ajoutant que l’institut recommandait de travailler avec un agent « pour réduire le coût de votre police sans réduire les niveaux ». de couverture.
Les propriétaires ne sont pas les seuls à réduire leur couverture sous la pression. Le groupe Peachtree, une société d’investissement immobilier basée à Atlanta qui possède des hôtels, des maisons de location, des bureaux et d’autres propriétés à travers le pays, s’attend à ce que les franchises sur certaines de ses propriétés augmentent cette année en réponse à la hausse des coûts d’assurance, a déclaré Charles Talbert, le porte-parole de l’entreprise. Cela lui ferait payer des coûts de reconstruction plus élevés.
Sue Savio, un agent d’assurance à Honolulu, a déclaré que la sous-assurance s’était récemment généralisée à Oahu. «Nous avons de nombreuses copropriétés dont les primes auraient doublé ou triplé», a déclaré Mme Savio. Mais au lieu de payer ces primes plus élevées, les propriétaires se sont débarrassés de la couverture contre les dommages causés par les ouragans, car ces tempêtes ne frappent pas fréquemment Hawaï.
« Notre dernier ouragan remonte à 32 ans », a déclaré Mme Savio.
Ceux qui sont propriétaires de leur maison ou d’autres propriétés ont beaucoup plus de latitude pour décider d’assurer ou non leurs propriétés. Certains propriétaires fortunés sont prêts à prendre le risque d’être sous-assurés parce qu’ils peuvent se permettre de réparer eux-mêmes leur propriété.
« J’ai parlé à des gens qui sont propriétaires de leur maison et ils choisissent de renoncer aux dommages causés par le vent. Ils maintiennent l’inondation», a déclaré Brian Gray, directeur général d’UBS, dont le groupe de gestion de patrimoine dessert certains des résidents les plus riches de Tampa.
L’un des clients de M. Gray a accepté une franchise de 1 million de dollars.
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